부동산 계약 파기 해약(위약)금
부동산 계약은 단계별로 약속하여 진행하는 만큼 웬만해서는 계약이 깨지지 않지만, 부동산의 가격이 가파르게 상승할 경우, 계약을 약속한 금액보다 부동산 기대 가격이 높을 때 계약을 해지하는 경우가 발생하기도 합니다.
계약을 약속했지만 이행이 되지 않을 경우에는 위약금이 발생하게 되는데요. 이 위약금도 ‘소득’으로 책정되어 세금을 납부해야 한다는 것, 알고 계셨나요?
매수자가 취소하면 계약금은?
부동산 계약은 계약금, 중도금(생략가능), 잔금 순으로 진행된다는 것은 대부분 알고 계실 텐데요. 만약 매수자가 계약을 진행하고 계약금을 납부했으나 사정이 생겨 해당 계약을 취소하고자 할 경우에는 이미 지급한 계약금은 돌려받기가 어려워요. 물론 매도자와 원만히 협의해서 일부 혹은 전부를 돌려받는 경우도 있을 수 있지만, 계약을 약속하기 위해 납부한 금액인 만큼 받기는 쉽지 않습니다. 따라서 이럴 때는 계약금이 ‘위약금’의 성격을 띠게 됩니다.
그럼, 매도자가 취소하면?
반대로, 집값 급등 등의 이유로 매도자가 더 높은 가격을 받기 위해 계약을 취소한 경우에는 어떻게 될까요? 이때는 매도자는 이미 받은 계약금의 두 배를 매수자에게 지급해야 하는데, 이를 ‘배액 배상’이라고 합니다. 즉, 계약금을 3천만원을 받았다면 두 배인 6천만원을 매수자에게 지급해야 하는데, 계약금 외에 추가로 지급하는 3천만원이 ‘위약금’의 성격을 띠고 있습니다.
약속된 계약금의 전부를 받지 않은 상태에서 매도자가 매매계약을 취소하려고 하는 경우에도 매수자에게 계약금의 2배를 지급해야 하는데요. 계약금이 3천만원이었고, 그 중 천만원만 먼저 매도자가 수령한 상황에서도 이 계약을 해지하려면 3천만원의 2배인 6천만원을 지급해야 합니다. 실제로 받은 계약금액만 배액 상환하여 계약을 해지하는 것은 양 당사자들이 일정금액으로 계약금을 정한 약정에 반하기 때문입니다. 게다가 지급받은 계약금액만 배액 상환하여 계약을 해지할 수 있다면, 계약 파기가 너무 쉬워져 법의 구속력이 떨어지겠죠?
문제는, 이렇게 발생한 위약금도 경우에 따라 세금 처리가 다르다는 것인데요.
위약금도 소득
그렇다면 위약금은 어떤 소득으로 구분이 될까요?
우리나라 세법에서 개인 소득의 분류는 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 연금소득, 양도소득, 퇴직소득, 그리고 기타소득으로 이루어져 있는데요. 이 8가지의 개인 소득 중 위약금은 ‘기타 소득’으로 분류가 됩니다. 일시적으로 발생하는 소득의 구분은 ‘기타소득’으로 구분되는데요, 복권 당첨 등도 기타소득으로 볼 수 있습니다.
국세청은 2007년부터 이 위약금에 대해서도 소득세를 부과하고 있는데요. 위약금을 지급한 자는 위약금의 22%에 해당하는 원천징수액을 세무서에 신고 및 납부해야 합니다. 또한 원천징수영수증을 작성해 위약금을 받은 자에게 교부할 의무를 지게 되는데요. 위약금을 받은 자는 원천징수영수증을 첨부해 다음 년도 5월 말까지 소득신고를 하고 세금을 납부해야 합니다. 만약 기타소득금액이 3백만원을 초과하면 모든 소득과 합산해 종합과세 신고를 해야 합니다
누가 납부하느냐에 따라 처리 절차가 달라요
매수자와 매도자 중, 누가 계약을 파기했느냐에 따라서 어떤 금액이 위약금이 되는지, 그리고 절차가 어떻게 되는지가 조금 달라지는데요.
매도자가 계약을 해지하려면 위약금의 22%를 공제한 나머지 금액을 매수자에게 지급하고 원천징수금액을 세무서에 납부하면 됩니다. 원천징수액을 뺀 위약금을 받은 매수자는 매도자에게 원천징수영수증을 받아 다음 년도 5월 소득세 신고 시 제출해 공제받아야 합니다.
예를 한번 들어볼까요? 계약금이 5천만원인 부동산 계약을 매도자가 취소한 경우에는 계약금 5천만원과 배액 상환금 5천만원까지 총 5천만원을 매수자에게 줘야 하는데요. 여기서 계약금 제외, 위약금인 5천만원의 22%인 1,100만원을 세금으로 내고, 8천 9백만원만 매수자에게 주면 됩니다. 매수자는 받은 3천 9백만원에 대한 세금을 다음 해 5월에 기타소득으로 세금 신고를 진행해야 하는 거죠!
반면에 매수자가 계약을 해지할 때는 원천징수 의무가 발생하지 않아요. 계약금을 받은 매수자가 알아서 다음 해 5월에 세금 신고를 진행하면 됩니다
계약은 파기되더라도 중개수수료는 그대로
계약이 중도 파기되었더라도 계약 과정이 유효하게 성립했다면, 그리고 중개업자의 고의 또는 과실이 아니라면 중개수수료는 지급해야 합니다.